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[住在济南] 房子只能在房价上涨中卖掉 不可能在降价中去库存

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发表于 2016-8-6 18:32:06 |显示全部楼层

去库存的重要性正在被提升至前所未有的高度,这可能导致不仅一二线城市城市房价上涨,三四线城市也要上涨了。

  具体来看看吧:

  1、发放购房补贴

  其中发放购房补贴的方式已经被诸多中小城市采用。大部分城市都给了农民买房300元/平米,其他居民200元/平米的补贴。不过从目前实施的情况来看,作用并不大,主要是因为担心房价进一步下跌。再加上大多数三四线城市需求本身不足,买房增值的空间甚至保本的风险都很大。

  2、先租后售

  至于先租后售的方式,则主要由房企来完成,不过这种方式极大地考验了房企的现金流,在缺乏足够政策支持的情况下,房企是不愿意冒这种风险的。

  一位小开发商直言:先租后售的方式去库存完全由开发商来完成几乎不可能。原因很简单,开发商是按照卖房的预期收入来开发项目,结果只能获得租金收入,谁能接受?在租售比严重超标的情况下,出租一套房的收入远远不及卖一套房的效率。对于非本地的大房企来说,先租后售的去库存方式无疑是要让他们充当起中小城市运营商的角色。说得直白一点,大开发商不愿意被长期套牢在中小城市,只要有机会,他们一定会选择及时出逃。

  如果说这种方式具备一定的可行性,那一定是得有“金主”参与进来。换言之,他们希望ZF来帮他们担保。因为先租后售的方式,决定了开发商去库存必定是漫长的过程,中间存在的不确定性太多。没有第三方的担保,谁也不愿意做。万一放农民进来租住,人数多了,租金反而收不上来,能按照市场法则来驱赶他们吗?农民可是“光脚的不怕穿鞋的”。

  3、共有产权

  其实这种方式早就有过,这次重提则增加了新的内涵。

  早在2014年房地产市场转入低迷的时候,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安六个城市就开展了一次共有产权房试点。只不过当时共有产权房试点,很大原因是为了解决困难市民们的住房问题,而这次重提共有产权则是在库存问题彻底爆发出来后。

  显然,这次的共有产权有了新的内涵。因为在经过半年的努力后,去库存仍然不见效果,拖得越久风险越大。笔者以为,这次ZF的角色不仅是裁判员了,而且是运动员了。ZF掏钱与三四线城市的居民一起买房,产权共享。这里一个潜在的逻辑是要与居民们一起共享收益共担风险。

  这意味着什么?意味着未来三四线城市的房价将得到极大的信用支撑。因为无论是ZF还是购房者都不希望房价下跌,ZF花的是纳税人的钱,如果房价下跌不好交代;而居民自然也不希望房价下跌,花较少的钱就能享受房价上涨带来的财富增值,这无疑充满了美好的想象。

  这是给三四线居民们释放的一个强烈信号:去库存你们不再是单打独斗,有ZF替你们担保,进城买房不但能享受市民待遇,还能享受房价上涨的红利。

  同样,共有产权房最大的问题是房价下跌的风险。而且这种风险可能不是内生的,而是来自于外部。如果房价上涨的领头羊们滞涨了,谁还会来买中小城市的房子?

  而且,在笔者看来,共有产权房制度的公平性可能也会受到质疑。ZF资金的直接介入意味着纳税人的资金介入,税收本该用于公共服务,而为了完成去库存和一部分人的住房和财富增长问题,让全体纳税人来共担房价下跌的风险显然是不合理的。

  共有产权房在西方有着更合理的方式。以英国为例,居民入住共有产权房,如果他只有50%的产权,那么他得为另外50%的产权付租金。原因很简单,他没有获得剩下那50%的产权。这种方式在一定程度上就避免了ZF资金的风险,还能降低购房者完全买下一套房的压力。未来他们也可以掏钱买下剩余这50%的产权,房子就完全归个人所有了,ZF资金也可以获得相应收益。

  但从目前来看,我们的共有产权房显然没有这种设计。其背后的逻辑仍然是房价上涨。只有房价上涨,所有的风险会化为机遇。才能刺激居民来买房去库存,才能加快城镇化。

  如果房价维持目前的水平行不行呢?

  笔者认为应该不行。因为目前房价上涨是很多普通人财富增长的主要渠道,如果房价不能上涨,买套不是100%产权的房子图什么呢?难道就是为了住进城里?如果房价不上涨,中小城市的房子有多大吸引力?

  房价上涨才给了农民进城买房致富的希望,一套100万的房子,首付20万,现在只需要10万元(另外10万元ZF替你掏了)就能住进去,房价上涨了还能坐享财富增值。换你,你不干吗?

  所以,如果共有产权房大规模推行,未来中小城市的房价可能会迎来一波涨幅。事实上,我们从昨天公布的这些措施中已经能看到更加积极的救市迹象了,与上述几点措施同时进行的还有,鼓励开发商展开兼并重组,大力发展相关配套设施等。

  一句话,维持房价上涨,才有想象空间。

  房子这种商品,只能在房价上涨中卖掉,不可能在降价中去库存,甚至连不跌都不行。原因,你懂得。



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