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[住在济南] 舆论,你在济南楼市到底想起甚么作用?

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发表于 2016-9-27 10:46:09 |显示全部楼层

一直热度不减的济南楼市,近期似乎有些小波动,“被住建部约谈”,“要出调控政策”等小道传言不断,有的甚至说的有鼻子有眼,比如历下限购2套,3套房的首付款会提高等等消息,让那些至今持币的“待购族”们颇为期待。

纵观整个中国楼市,“涨久必调,调久会跌”几乎成为铁律,反之亦然。在房产不景气时,政府会出手救市,而在楼市高手不退时,政府也不会干坐着不管,毕竟,市场的不稳定可能连锁影响到社会不稳定,这可不是政府愿意见到的。

于是我们看到,这轮房价大涨的国内城市中,包括上海,南京、杭州、武汉等地在内,政府均已经开始着手调控。

那么问题来了,这次济南楼市也会调控吗?如果调控,最有可能采取什么形式?

其实早在2011年,济南市就曾出台过关于《进一步改进和加强房地产市场调控的通知》(俗称济十条),从购房、贷款、土地供应、监管及舆论引导等方面,对房地产市场进行了全方位调整,当时的调控不可谓不严厉,手段也不可谓不全面,自此之后济南楼市就一扫之前的火爆场面进入平稳期,直到2015年基本跌入谷底及今年的触底反弹。

俗话说,政府一出手,就知有没有,下面我们就看看济南市政策楼市调控曾用过的五大手段吧。

手段1:限购。

限购主要是针对非本地户籍人口在济南购买商品房的限制,这是最“直接粗暴”的一种调控方式:你想买?我设定各种门槛,偏不让你买,而是让你知难而退。当人们被政策挡在门外时,即便再想炒房价,也只能望房兴叹。

2011年的济十条要求:非本市及非本市户籍居民家庭,只能在本市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)新购一套新建商品住房……对违反该规定的购房者,相关部门将不予受理房产登记申请。

仅这一条,就能把大多数外地炒家“礼送出境”,任你钱再多,也只能买一套,剩下的房子,你只能干看着着急。

可以看出,限购政策的初衷多是为了打击炒房,前些时候济南楼市购房者中,外地人能达到三分之一,可想而知其中炒家的所占比例有多高。至于炒房者对一地房价的推动作用,不用说大家也知道。

所以,为了平复楼市高烧,以打击炒房者为主要目的限购,是众多政策中常用的一招。

手段2:限贷。

限贷主要是针对本地户籍人口购买商品房时的限制,包括首贷比例,贷款利率等调节。

济十条对限贷也进行了具体规定:贷款购买商品房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同),首付款比例调制30%及以上;贷款购买第二套住房的,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;购买第三套及以上住房的,暂停发放贷款。消费性贷款禁止购买住房。

除了少数财大气粗的土豪外,一般人买房都离不开贷款。话说当年最低首贷不能少于30%,反观如今,已经降到20%,一套售价100万的房子,仅此一项10个百分点就能差出10万块,这个钱无论对于刚需族,还是投资客,都不是一笔小数字,首贷比例成为影响购房的重要因素。

而今年楼市火爆的重要推手,离不开杠杆,正是较低的首贷比,让很多非刚需投资客轻易撬动3倍以上杠杆,继而搅动了房产市场的一池春水。

手段3:增加房产供应。

商品房,顾名思义其本质是商品,而所有商品所遵循的一个基本规律是,供不应求时,就会涨价;供过于求时,就会降价。所以政府调整楼市的另一个思路,是从产品供需角度进行进行政策导入。

济十条规定,2011年年底前,要建设保障性住房3万套,其中新开工公租房不低于2.3万套,向社会提供不低于2000套的廉租房,开工建设5000套棚改安置房。

不直接增加商品房,而是从民生角度,同样增加房屋供应。这些被投入市场的房子,虽然不会靠市场进行调节出售,但无疑会对已有房市产生巨大影响,至少能有效的化解部分刚需,廉租房和公租房就像一张张渔网,每次撒下,都能把水池中的刚需或多或少打捞走一些。而这些信号传递出来后,对于平抑房价也能起到积极作用。

手段4:加强监管。

监管是政府的又一利器。

济十条规定,要继续整顿房地产市场秩序,重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为,严格执行新建商品房买卖合同网上备案,加强预售资金监管,推行房地产开发项目综合验收备案制等。

世界上最怕的是什么?认真!凡事只要认真,都可能挑出漏洞,房市也不例外。房地产市场高烧时,各大地产商为了抢地争客户,往往不择手段,不按规划施工,未取得预售许可卖房,基本都是行业“潜规则”,政策宽松时,政府对这些潜规则可能睁只眼闭只眼就过了,但一旦政府动真格的,就能名正言顺的从这些地方下手整顿,开发商们往往只能敢怒不敢言,如果不知深浅自以为是的乱出头,很容易就被当成典型进行“展示”,那个时候莫说房价受影响,就连以后能不能卖房,都成了未知数。

所以,切莫轻看政府“加强监管”,监管背后很肯能就藏着杀机。

手段5:舆论引导

与直接的政策划定、整顿监管等“硬手段”不同,舆论引导属于一种“软性策略”,即便如此,也不能轻看,因为它背后往往预示着真正的风暴。

政府出台限购限贷等限制性政策本身,就带有某种倾向性。在此基础上,通过媒体释放各种消息,会进一步加大引导的力度。

当年的济十条,对于舆论引导也进行了说明,即通过舆论引导居民理性消费,加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任等。


舆论是把双刃剑,在楼市大兴时,媒体为了抢新闻,各种稀奇古怪的消息都会被放出,比如最近济南东部楼市大热,曾出现一天卖出12亿,打飞的来济南抢房,地王频现等新闻,这些消息虽然也属事实描述,但对于推高人们心理预期,继而造成房价抬高,也起着潜移默化的作用。

而到了需要打压房价时,这些信息就“绝对要不得”了,于是这个时候,你看到的,更多可能是诸如“楼价下跌,居民大闹售楼处要求补差价”之类新闻,这无疑也是在暗示人们,现在房子已经开始降价了,指不定还会往下降,这样做的结果,会让市场上的观望气息越来越浓,人们都拿着钱不花,你房子还有什么可涨价的?

这不就达到调控房价的目的了吗?

以史为鉴,可以知兴替。中国房地产市场发展至今,虽然有“市场”之名,但决不能忽视其中的政府及政策作用,还是那句话,只要政府愿意,没有办不成的事,包括房事。




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名士泉城 1970-1-1 08:00 威望    +5 原因:
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发表于 2016-9-27 10:51:36 |显示全部楼层
拭目以待吧。

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发表于 2016-9-29 08:41:03 |显示全部楼层
房产的根本就是土地和人口。

天朝的土地是国家管控的,所以房价跟房地产商其实关系不大,土地限制供应和开发,房价能不涨吗???
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