安全验证
请完成以下验证码

今日发帖: 1660篇    注册会员: 2284569人    欢迎新会员: 麦田123    活动QQ群:250758051  抢楼群:212600582(已满)  抢楼2群312081152

查看: 18339|回复: 2

济南的业委会和物业服务公司

经验 0

威望 197

金币 182

发表于 2018-7-10 10:34:43 |显示全部楼层
物业管理条例的实施离不开业委会的建立
-------------浅谈关于落实物权法和社会主义制度的必然联系
济南的业委会和物业服务公司 - 舜网 - 克强总理.jpg
今年“七一”起,新的《山东省物业管理条例》开始实施,这样选择和中国共产党的庆生日实施,我想应是适迎习近平新时代中国特色社会主义思想“以人民为中心”的体现吧。虽然该条例的起草制定过程中,宣传力度和征求意见全面性很有局限,大多数人民群众业主没能知晓或者参与,个别并非恰当代表业主权益的“精英”通过了该条例,毕竟对于十八大后,真正反腐和认真落实党的宗旨和“两学一做”精神是个进步的交代;虽然该条例对于业委会成立的前提和促成的必要性没有做到可行性有效操作性的安排,但是对于业主根本权益的维护是有进步的,比较符合先前几年“仓促”通过的《物权法》的立法思想。
根据我国宪法和《物权法》,公民取得的合法财产是受法律保护的,合法取得的私人财物不容侵犯。一个小区的建设或者一个大型居民社区的建设要符合各类法律法规制度,才可以依法报审批,审核,征地或者划拨或者置换或者购买合法土地,在《规划法》的框架内实施合法建设行为。也就是说无论哪一方必须有法定资质和施工资质和合乎社会主义制度的,全民所有制的各类程序和法定制约,也就是社会性质控制,说白了就是物业定价权即便是依照中国特色社会主义市场经济也不得违反宪法精神。对于物价的根本性控制可以依照市场来决定,但决定的内容和整体评价和价值分布要符合社会主义根本政治制度,社会主义价值观的物有所值,依法授权和确权是宪法赋予并维护所有合法取得私产的权利且受宪法保护的!
之所以用上段释原,为的是讲清楚公民取得的合法财产特别是重中之重的房产的前提。以一个小区为例:某小区开发商合法购买取得1000亩地,依照规划合法建设1010层的楼盘,小区建成经验收容积率符合规划,也就是说绿地面积和公共道路空地等和建筑面积比例符合规划,小区的公用物业和依法或依照合同宣告用于会所车库幼儿园超市门卫卫生所配电房二次供水等必要设施的面积,均分摊在每一户的业主的房产公摊面积内,业主们依法取得了房产证和土地使用证。开发商也取得了包括开发成本外的盈利收入,依法纳税。这时候整个小区产权交易基本完成,开发商一般会代替小区全体业主取得公共设施房产证的,比如上述的超市幼儿园车库卫生所会所等。等待移交给全体业主的代表业委会。而不能仅仅通过交一些表面税费占为己有!仅仅是代持,这点上可以通过审核审计得出,从法律法理道义上特别是社会主义制度上也必须产权归全体业主,开发商及其代理的物业公司等均属于代持阶段。否者就会形成制度对抗,社会性质错位,前面的一切法理都会违宪,违反根本政治制度的!此段论述我想即便通过全国人大讨论也是站得住脚的,这是根本,是宪法原则!任何势力和利益集团都无法撼动!
新修订的物业管理条例没有指定,也没有切实可用的小区房产交付后成立业委会的具体条款。其实从可操作角度来讲,应该在小区一半以上房产完成出售,就得根据房产证确定的业主,开发商和房产证审核发放机关作为第一责任人有义务组织成立宽泛的“业委会”并指导陆续加入的业主来推举或者提请成立业委会,来推进业主维权解决开发商遗留问题和物业服务相关问题。对于房产发证机关这就是社会义务,绝不能以没有所谓直白职责条款来搪塞不作为!与此同时,也就是一半以上房产售出时,就得建立相应的居委会,党和政府的管理指导必须涵盖小区社区,唯有此才符合党的十九大党要管全面的精神!党的基层基础建设不能涣散和没有堡垒。绝不能以所谓市场经济调节来撒手对业委会和居委会的不干预和不有效干预。多年来许多社会矛盾的产生与此有极大地关系。
小区业主入住,在政府部门和派出机构指导下,成立业委会这样的保障业主合法权益的社会组织是必要的,物业条例所设的备案制,也要负责业委会是否合法产生,绝不能像济南市中区百兴家园那样的,非业主选的非法业主代表和所谓跨越单元代表的楼栋代表,来让非业主的所谓顾问和购房不亲自居住的租客和出租客,不真正如是公开的来几个所谓派出所和办事处居委会工作不踏实的干部站台的“选举”而成立的伪“业委会”,那样的业委会是无法代表全体业主根本权益的,十来年造成许多违法的损失和广大业主的矛盾,甚至还通过个别人的操作在《山东商报》发表误导舆论的“正面”报道,所讲百兴家园的一些事情根本不是实情。个别业委会成员不是业主啦,仍然低廉的价格霸占小区共用房产等等,未经哪怕是形式上的业主大会通过,贱卖贪腐小区品质良好的开发商当初高价购置的二次供水设施等,这就是犯罪哦,检察机关应该介入!
开发商建成小区完成出售后,必须把证件名称上代持的小区共用公用房产设施交还小区全体业主的合法代表业委会。物业公司就应该是定义为服务公司,靠服务定价收费,这和开放商卖楼盘有些不一样,靠市场的开发商所赚利润后不能双套业主权益,就是说开发商不能自己霸占业主公摊了分摊了面积的共有公有产权单位,超市车库等产权单位!证件的审核和社会制度的框架法理原则都不允许,希望引起人大和中央委员会的重视,这是宪法原则问题,任何做出危害全体业主权益的草率通过的法规条例都必须通过合宪性审查,这点十来年偏偏忽视啦。即便是对于那部现行《物权法》来讲,开发商售出小区房产后,那些公用设施上房产商铺的取得,也应该是代持,所有权是全体购房者业主,而不是没有审核房价收益的纳税缴税数额符合度的所谓“大物业主”,许多大物业主是非法的,好多济南建成小区的裙带楼商铺都是违反规划和违规取得房产商用证的,产权应该归小区全体合法业主所有,其孽生收益也应当归全体业主,由业主大会通过授权业委会使用。
对于现实中,许多业主无法联络,购买房产用来出租的很多,还有夫妻之间,父子之间房产问题等繁杂的事项情况,导致许多小区即便是通过发达的网络联系,也无法凑数完成小区业主网络投票选举,何况网络确定业主身份,房管局等职能部门不作为不配合不积极主动履行其应该承担的社会道义和法定职能,国家层面的财产公示迟迟以所谓的担心贪腐分子非法财产曝光为由得不到落实,造成了许多现实矛盾。国家实行全面房产公示制度利大于弊,现在困难阻碍一定在那些见不得阳光的层面,最终实行不了损害的是社会和广大业主的合法权益,对于业主维权十分不利。这从济南这样的省会城市多年没有一个顺利合法代表业主权益的业委会产生就能证实!
在城市建设中,居民小区就是基层社区单元,小区只有合法成了业委会,才有业主自治和业主大会通过公开选聘提供服务职能的物业管理企业,才能促进社会分工和谐,才能切实维护小区业主权益和物业服务公司合法利益,才对于政府派出机构进社区,提升社区管理水平,建设基层政治组织和推行党和政府的正确领导,建设社会主义价值观有利。从而正确推进国家社区基层民主建设的良性发展,巩固社会主义制度。即使某些人为和制度性缘由无法成立业委会,也不要胡拼乱凑,由一些混吃混喝,谋取所谓补贴工资的业主来担当业委会指责,因为那些想谋取私利而加入业委会的业主或者非业主或者业主的直系亲友,他们不是维权为本,而是牟利为本,最终损害的是全体小区业主的合法权益。对于没有成立业委会或者业委会得不到全体绝大多数业主认可的,或者有问题的业委会都应当解散废除,可以由办事处居委会先行委派廉洁正派的干部代行业委会职责,走家串户做群众工作,调研业主实情,公开公布让每一个业主都知晓小区形势,团结最广大的小区业主,主持公道。
以上是笔者多年基层城管执法和政府信访挂职的感受,以及近年来通过认真全面学习宪法和各类涉及公民权益房产规划物价(现已形同虚设)工商发改委职责城市建设委员会等法规条例,对基本政策的宽泛掌握,又多方请教法律专家和建委城管局以及法制办(现已撤销)政府机关朋友,特此感谢各位对成文的帮助指导。大家对当下业委会建立的难度和对基层政治生活的前瞻性担忧,焦虑度越发高涨而不得不浅显论之,纯属党性责任心使然。文中某些观点若有不当之处请关心城市管理和小区建设的业主或从事法律的领导们批评指正。
当前在居民商品房小区成立业委会,特别在济南真是那个南啊,为何总感觉难因为“五小干部”太多!没有任何他人任何团体和势力更比小区业主更加迫切需要成立业委会来维护业主权益的啦,没有谁更比业主更新期望成立业委会推进小区良好建设的啦!期待泉城济南每个建成小区都成立起业委会,都有政府领导指导居委会,祝愿人民福祉日增,居住环境大大改善。


【更多热点请手机下载《爱济南》客户端 山东大小事尽在掌握】

  

经验 0

威望 24

金币 2

发表于 2018-9-7 13:43:49 |显示全部楼层
华盈城市集团专业招商:http://www.cityadvisers.com/

经验 0

威望 24

金币 2

发表于 2018-9-7 13:44:19 |显示全部楼层
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册