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[住在济南] ██ 房价之虚高原因 ██

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发表于 2010-8-6 20:02:14 |显示全部楼层
全国都在议论“660多个城市现有空置房6540万套这个话题。按6折说,空置房达到5000万套是毋庸置疑的。学习曹冲称象,另辟蹊径来证实。罗列理由如下:

   1.201079日,中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容在《人民日报海外版》发表文章说:据国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是惊人。”《人民日报海外版》是中央机关报,而且是对国际发的。30年前高层发表重要社论是两报一刊(人民日报、军报,红旗杂志)。如果空置房6540万套这个全国家喻户晓的数字很荒唐,很不靠谱,肯定过不了责任编辑和总编辑的审核关,肯定不能向海外发布。如果海外连中国第一报都不能相信,那信谁的?
   2.据台湾《天下杂志》20105月公布的中国超级消费城市调查,发现中国已有1亿名富人。有70%介入炒房,就有7000万户,平均每户空置0.7套房,就有5000万套。
   3.据住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。这主要是开发商盖的。推知近20年中国城镇大约建了10000万套住房。中央2台称全国小产权房有60亿平米 / 100平米 = 6000万套。20年来诸如浦东农民住房农转非的、经济适用房和单位自建房可能有3000万套。20年前的老房子尚未拆迁的可能有3000万套。5项合计得,全国城市住房22000万套,乘以空置率23%,等于空置5000万套。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区。在全民炒房的情况下,空置率23%这个比例你奇怪吗?
   4.北京青年报201034日讯,经济学者赖伟民,以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说:掏钱的购房者八成以上做投资。有一位回答赖伟民说:我原来办厂,现在生意太难做。我把厂关了,几年积蓄总不能放到银行里贬值吧,所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
   5.2010519日中央2台的《空置我心》节目,几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从20052009年,空置率最低的一个楼盘在30%,大多在50%-60%,最多的一个在70%以上(2005年就可以入住)。
   6.201081日中央2台的《经济半小时》节目称:中介公司店长从林向记者介绍,燕郊开发区2008年交房的社区中,像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到三分之一。” “永定河孔雀城一期的入住时间为20071031日,二期的入住时间为20081031日。记者问:这儿有多少套?保安答:大概有个八九十套,八十套左右。住个有十多户,一二十户。
   7.2009,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示:北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30%—40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。
   8.企业家严介和说:城乡结合部的利润最高,天黑以后去拍楼房照片,亮灯的不足25%
   9.2010年初夏《21世纪经济报道》报道:北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组,对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查,结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。
   10.20100623日《扬子晚报》登载的记者马祚波的文章称:供电部门曾经给出过一组数据,从侧面似乎可以印证出南京空关房的大概数量。这份2008年的统计显示,南京共有10.7万套商品房在1年时间内电费为零。
   11.2010721日星岛环球网的一篇文章称:南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,目前南京物业缴费比例比较低,平均下来的比例为70%。导致物业缴费比例低的原因是,一是入住率低,二是已经入住的不交物业管理费。新小区2-3年内入住率一般不到50%,远郊的楼盘入住率更低。
   12.2010年,石家庄物业管理协会秘书长刘明指出,石家庄主城区内新盘销售后在2-3年内,入住率也就40%-60%
   13.20094月,在一个银行内部会议上,领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情,而且全部用的银行贷款;上海一个人买了364套。
   14.上海的腐败区长康慧军有69套房子。2010年初,重庆污吏文强有16处房产。山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子。
   15.内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的鬼城。有被访者认为,这个空城,可容纳100万人,只是为了满足政府的增长目标。

   土地使用权只有70年。房子平均寿命只有30年。今后,人少房多,加上超过20年不能办按揭抵押,所以超过20年就难以卖出去。某市,【细算的租售比】是出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以出租房和空置房基本上都存在女大不中留、择时出手、待价而沽的问题。
   以上说的是已经销售仍闲置的,另外,2009年底,全国在建和尚未销售的1250万套。例如,根据2010715日北京房地产交易管理网公布的数字,北京尚未销售的期房和现房共约30万套。
   30年来进城的大约5亿人,他们住在哪里? 百分99.9的人没有住在马路上。3亿人住在出租房 / 6 = 可能有5000万套出租房。
   全国在建和尚未销售的大约1250万套,空置房大于5000万套,出租房大约5000万套,全国可能有1.1亿套【待价而沽的投资投机房】。
   这些房子卖给谁? 喊价以百万元为单位,连小白领都买不起,就不要用放大镜去寻找农民工来接手了,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。
   只要相信共1.1亿套这个数字是真的,就让开发商去折腾好了,物极必反的客观规律迟早会说话的。
   目前的高价格,是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的,但是假的就是假的,纸包不住火,最终,严重供过于求和住房的含水量是钞票的几倍的事实,必然大白于天下,最终大多数人会承认供过于求的现实,那时价值规律就苏醒了。 价值中枢在哪里?打5折都高了。

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发表于 2010-8-9 00:33:36 |显示全部楼层
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