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[住在济南] 房地产律师为您安居乐业排忧解难,保驾护航

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发表于 2010-9-12 21:32:50 |显示全部楼层
本帖最后由 山东省张律师 于 2011-6-28 12:52 编辑

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发表于 2010-9-12 21:33:28 |显示全部楼层
本帖最后由 山东省张律师 于 2011-6-28 12:53 编辑

专办房产、婚姻、土地、劳动,工伤,刑事、继承、合同、农民工维权等案件

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发表于 2010-9-12 21:34:11 |显示全部楼层
商品房买卖合同的签订对于绝大多数国人来说都是第一次,特别是目前中国的房价如脱缰野马,很多人一生大概只能买一套像样的房子,其实,对于房子这么大的消费品,稍微一不留神自己的权益就被侵犯。
   信息的不对等使大家不能了解内幕,权益被侵占了结果自己还蒙在鼓里。房屋产权证延期办理开发商要支付违约金,交房不合条件开发商也要承担违约金。。。。。。这些你都知道吗?
   根据一些房地产纠纷案件及受客户委托陪同购房签订合同中出现的一些问题,建议购房者注意以下一些事项:
   一、购房前的注意事项
1、宣传与实际是否一致
   最高人民法院的司法解释规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。虽然说销售广告可视为合同内容,但买房人有时也没有注意保留相关资料,导致将来诉讼很难举证。
  提醒买房人:为了保护自己的合法权益,应当保留有关的销售广告和宣传资料,并最好能让开发商签章确认。

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发表于 2010-9-12 21:34:27 |显示全部楼层
商品房买卖合同的签订对于绝大多数国人来说都是第一次,特别是目前中国的房价如脱缰野马,很多人一生大概只能买一套像样的房子,其实,对于房子这么大的消费品,稍微一不留神自己的权益就被侵犯。
   信息的不对等使大家不能了解内幕,权益被侵占了结果自己还蒙在鼓里。房屋产权证延期办理开发商要支付违约金,交房不合条件开发商也要承担违约金。。。。。。这些你都知道吗?
   根据一些房地产纠纷案件及受客户委托陪同购房签订合同中出现的一些问题,建议购房者注意以下一些事项:
   一、购房前的注意事项
1、宣传与实际是否一致
   最高人民法院的司法解释规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。虽然说销售广告可视为合同内容,但买房人有时也没有注意保留相关资料,导致将来诉讼很难举证。
  提醒买房人:为了保护自己的合法权益,应当保留有关的销售广告和宣传资料,并最好能让开发商签章确认。

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发表于 2010-9-12 21:35:20 |显示全部楼层
二、签订合同时的注意事项
1、不调整合同内容,也不补充签订其他协议。
   在实践中,经常遇到开发商不再补充签订其他任何补充协议或者变更合同中的一些内容。由于双方的原因之外的原因未达成协议的,很多人经常询问是否可以要求开发商退还已收的定金,购房人是可以要求退还定金的。
2、合同内容本身的问题,包括房屋面积,交接时间,违约处理,质量,五通,款项交纳,是否抵押,规划、设计变更,市政设施,保修问题,产权登记,共有益权,前期物业,维修基金等。
具体的主要有:
(1)、购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内容时,需要注意在合同中填写相关的内容,与开发商提供的相关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条,是商品房的销售依据,您需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许可证的号码,批准的机构,以及销售的方式,与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
(2)、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件,要明确双方违约责任。
(3)、延期交房:各开发商约定的违约金不一样,购房人应当注意,约定的违约金是否对等,对自己有无不利的地方。 
 (4)、公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人房的地下室,以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖合同里应该有一个明确的说明。在合同里,只是说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件等,应该有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。
(5)、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的对自己有利的处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商应退还房款以及利息,你也可以接受。  
 (6)、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后给予付款,银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支付相应数量的违约金,所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前,建议你向开发商指定的银行,或者向律师咨询一下你的资信条件,看你是否能够得到资信贷款,避免出现其他的麻烦。  
 (7)、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过多少天未付清房款可以解约的,对预期交房的解约期限,应该是平等的。注意一些不利的地方。
 (8)、有关规划设计变更条款。这一方面,因为我们购买的是期房,在商品房施工的过程中,有可能某些方面,开发商认为需要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有关部门批准变更多少个工作日,书面通知购房人,购房人有权选择退房或作其他方式处理。  
 (9)、房屋的交接。开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承担。  
 (10)、开发商关于基础设施和配套设施的承。一般来说,标准合同中有五项,首先是通水通电通电梯,保证你售楼之后,这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通,一般来说,开发商会跟你说等到入住之后,比如说入住率是多少,但是目前成都市并没有明确的规定,说入住率达到多少才可以开通天然气,实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的,应该跟开发商进行约定,以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内,在楼书中开发商承诺过的,比如说象会所、园区的绿化,以及地上地下的停车位,建议在这一条中,要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件,双方约定的处理方式,应该按照对您比较有利的,在这一条上签上,未达到使用条件,应该视为开发商逾期交房,应该承担逾期交房的相关责任。 
 (11)、关于产权登记的相关规定。约定了办理产权证的时限,以及违约的条款,购房人可以根据实际的情况,可以选择退房或者违约金。如果因为开发商的责任,没有及时把所有的资料报产权登记机关备案,使购买人不能及时办理产权证的,可以约定一个处理方式,可以退房,或要求违约金,也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房,如果选择退房,操作起来有一定困难,比如说你已经入住了,因为办理产权,是在入住之后的二三个月进行,如果这时你因为产权证的原因要退房,可能会不太利,建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后,那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题,以及和相关部门的协调问题,并不是说没有办理产权证,是因为这个项目的本身合法性有问题,在这个情况下建议你选择不退房,让开发商按照一定的比例来支付违约金。  
 (12)、其它:比如说这个合同有多少页、有多少份等,商品房买卖标准合同应该有四份,其中二份是正本,二份是副本。现在房管局在做备案的时候,房管局会备一份,购房人应该有一个合同的正本,如果是申请银行按揭的话,合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条,是做预售登记备案的一个条款。附件一是房屋的平面图,在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积,或者是面积的标尺。
三、合同签订完毕的注意事项
合同签订完了后,就要督促开发商按照合同的约定的内容进行全面履行。注意交房不符合交付时间及交付条件,注重产权证的及时办理等工作。
综上,可能还有一些注意事项,在此就不再多谈了,也希望广大购房的消费者做到购房前多了解,签订合同时多谨慎,签完合同多监督。

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发表于 2010-9-12 21:35:44 |显示全部楼层
二、签订合同时的注意事项
1、不调整合同内容,也不补充签订其他协议。
   在实践中,经常遇到开发商不再补充签订其他任何补充协议或者变更合同中的一些内容。由于双方的原因之外的原因未达成协议的,很多人经常询问是否可以要求开发商退还已收的定金,购房人是可以要求退还定金的。
2、合同内容本身的问题,包括房屋面积,交接时间,违约处理,质量,五通,款项交纳,是否抵押,规划、设计变更,市政设施,保修问题,产权登记,共有益权,前期物业,维修基金等。
具体的主要有:
(1)、购买合同的第一条,项目建设依据,在审核这一条条款内容时,需要注意在合同中填写相关的内容,与开发商提供的相关证件是否一致,比如说编号和经营范围。第二条,是商品房的销售依据,您需要做的跟第一条基本相同,需要核对销售许可证的号码,批准的机构,以及销售的方式,与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
(2)、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件,要明确双方违约责任。
(3)、延期交房:各开发商约定的违约金不一样,购房人应当注意,约定的违约金是否对等,对自己有无不利的地方。 
 (4)、公摊面积:不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库,作为人房的地下室,以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋,比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房,通俗来说,就是与这栋楼不相连的部分,比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖合同里应该有一个明确的说明。在合同里,只是说分摊了多少,分摊的面积的数额,但是在合同的附件等,应该有一个房屋面积分摊的说明表,分摊了哪一部分,是经过哪一个地方批准的。
(5)、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的对自己有利的处理方式,即确定双方可以接受的一个误差比例,也就是说正负3%,超过此比例的购房人可以选择退房,开发商应退还房款以及利息,你也可以接受。  
 (6)、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后给予付款,银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支付相应数量的违约金,所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前,建议你向开发商指定的银行,或者向律师咨询一下你的资信条件,看你是否能够得到资信贷款,避免出现其他的麻烦。  
 (7)、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过多少天未付清房款可以解约的,对预期交房的解约期限,应该是平等的。注意一些不利的地方。
 (8)、有关规划设计变更条款。这一方面,因为我们购买的是期房,在商品房施工的过程中,有可能某些方面,开发商认为需要做规划的变更,设计的变更,应该在收到有关部门批准变更多少个工作日,书面通知购房人,购房人有权选择退房或作其他方式处理。  
 (9)、房屋的交接。开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测,在交楼的时候,应该提供实测面积的数据,以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书,如果开发商提供证明原件不全的,可以拒绝收楼,由此产生的一切责任,由开发商承担。  
 (10)、开发商关于基础设施和配套设施的承。一般来说,标准合同中有五项,首先是通水通电通电梯,保证你售楼之后,这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通,一般来说,开发商会跟你说等到入住之后,比如说入住率是多少,但是目前成都市并没有明确的规定,说入住率达到多少才可以开通天然气,实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的,应该跟开发商进行约定,以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内,在楼书中开发商承诺过的,比如说象会所、园区的绿化,以及地上地下的停车位,建议在这一条中,要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件,双方约定的处理方式,应该按照对您比较有利的,在这一条上签上,未达到使用条件,应该视为开发商逾期交房,应该承担逾期交房的相关责任。 
 (11)、关于产权登记的相关规定。约定了办理产权证的时限,以及违约的条款,购房人可以根据实际的情况,可以选择退房或者违约金。如果因为开发商的责任,没有及时把所有的资料报产权登记机关备案,使购买人不能及时办理产权证的,可以约定一个处理方式,可以退房,或要求违约金,也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房,如果选择退房,操作起来有一定困难,比如说你已经入住了,因为办理产权,是在入住之后的二三个月进行,如果这时你因为产权证的原因要退房,可能会不太利,建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后,那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题,以及和相关部门的协调问题,并不是说没有办理产权证,是因为这个项目的本身合法性有问题,在这个情况下建议你选择不退房,让开发商按照一定的比例来支付违约金。  
 (12)、其它:比如说这个合同有多少页、有多少份等,商品房买卖标准合同应该有四份,其中二份是正本,二份是副本。现在房管局在做备案的时候,房管局会备一份,购房人应该有一个合同的正本,如果是申请银行按揭的话,合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条,是做预售登记备案的一个条款。附件一是房屋的平面图,在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积,或者是面积的标尺。
三、合同签订完毕的注意事项
合同签订完了后,就要督促开发商按照合同的约定的内容进行全面履行。注意交房不符合交付时间及交付条件,注重产权证的及时办理等工作。
综上,可能还有一些注意事项,在此就不再多谈了,也希望广大购房的消费者做到购房前多了解,签订合同时多谨慎,签完合同多监督。

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发表于 2010-9-12 21:36:10 |显示全部楼层
本帖最后由 山东省张律师 于 2011-6-28 12:53 编辑

处理房产纠纷的相关原则  
房地产案件属于人民法院民事审判庭审理,民事诉讼法规定,有关不动产的案件,由不动产所在地人民法院专属管辖,因此在不动产的诉讼中,不能约定管辖,也不可以向被告所在地法院起诉。目前,有三种案件不受理:
(1)历史遗留的落实房产政策问题;
(2)通过行政划拨调整来的房产;
(3)单位与职工的分房、腾房、占房的纠纷。

  

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发表于 2010-9-12 21:36:29 |显示全部楼层
本帖最后由 山东省张律师 于 2011-6-28 12:53 编辑

处理房产纠纷的相关原则  
房地产案件属于人民法院民事审判庭审理,民事诉讼法规定,有关不动产的案件,由不动产所在地人民法院专属管辖,因此在不动产的诉讼中,不能约定管辖,也不可以向被告所在地法院起诉。目前,有三种案件不受理:
(1)历史遗留的落实房产政策问题;
(2)通过行政划拨调整来的房产;
(3)单位与职工的分房、腾房、占房的纠纷。

  
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