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[住在济南] 济南舜城90开发商延期交房还挺霸道  

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发表于 2010-11-9 17:03:56 |显示全部楼层
本帖最后由 阿穆尔河 于 2010-11-9 19:26 编辑



  4日,济南舜城90的业主期待近两年的房子就要交房。但是,出乎业主意料的是,在交房现场开发商出示了一份承诺书让收房的业主签字盖章。承诺书要求业主承诺放弃延期交房违约金。 “还有这样的条款?太霸道了!”业主气愤地与开发商理论。业主遭遇要房子就别要违约金。

     8月4日是刘昕(化名)期盼已久的舜城90交房的日子。这已比商品房买卖合同中约定的5月底交房推迟了两个多月。上午9时许,刘昕在家人的陪同下来到交房现场,却被开发商告知要想拿到房门钥匙,必须在一份放弃违约金的承诺书上签字。刘昕认为这份承诺书有失公平,随后向本报反映了这一问题。
    位于二环南路的舜城90社区处在一片在建楼盘之中,小区通往二环南路的道路还没有施工完毕。由于铺设管网,小区内被挖的“壕沟”也没有填平。
    11时,在交房现场,记者见到了“承诺书”:“本人已收到阳光舜城舜城90的交房通知书并仔细阅读,知晓舜城90的房屋现状。同意办理舜城90所购房屋的交接手续,并承诺放弃延期交房违约金。”

    “就是这份承诺书,签了就意味着我们放弃了近7000元违约金的索赔权。”

    其他多位业主也在为要不要收房而焦急。一位年轻的业主告诉记者,开发商多次表示这个楼盘的现状比较复杂,多种客观原因纠结在一起,业主还是尽早收房比较好,迟一日收房不一定会发生什么事情。“这不明摆着就是给我们一条道吗?想要违约金又担心房子钥匙拿不到,承诺放弃违约金,就等于任人宰割。”

    此外,多位业主表示,虽然开发商通知4日来办理交房手续,但应该出示的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等原件却一件也拿不出来。

  开发商说

  能交房子就不错了还是放弃违约金吧

    在交房现场,一位开发商方面的协调人表示,在办理交房手续中,开发商没有提出任何“霸王”条款,只是让部分业主放弃违约金。“牵扯到违约金的业主没有超过 10户,只是很小的一部分。而且违约金款额也不大,在3000元—7000元之间不等。”

    对于业主提出的查看《竣工验收备案表》等文件的要求,这位工作人员也表示,这些交房时应该出示的文件很快就会办下来,时间不会拖太久。
    而对于为什么要在没有《竣工验收备案表》等交房必备文件的情况下交房,这位工作人员的解释是,房屋不交付,就需要花费人力物力进行管理,而且拖的时间越长,拖欠业主的违约金会越多,所以在不得已的情况下选择交房。

此外,这位工作人员还告诉记者,开发商在短时间内根本就拿不出违约金赔偿业主,业主签订承诺书拿到房屋钥匙是明智的选择。“这个房子能够交出来,买房子的人就应该感到高兴了。为了能交房,我们做了很多的努力。”

律师说法

  条款显然太不公平业主应该积极维权

    在记者离开舜城90的时候,刘昕和其他几位业主迫于无奈和压力选择了签订承诺书,承诺放弃了违约金。

    齐鲁律师事务所律师高强称,如果业主手中的《商品房买卖合同》中已经明确约定房屋交付日期,而且是由于开发商原因造成延期交房的,可以按照合同约定向开发商进行索赔。如果双方不能达成最终的解决方式,业主可向法院起诉,要求开发商按照合同中的约定条款进行赔偿。

    高强还表示,开发商私自拟定这种承诺书虽然有失公平,不过一旦业主在上面签字,就相当于自动放弃手中的权利,开发商可以拒绝赔付违约金。在这样显失公平的条款面前,房主应该用法律维护自己的权益。


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[b]倔强的向日葵[/b]

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发表于 2010-11-10 17:20:51 |显示全部楼层
可恶心可恶心,遇到这种事情又能怎么办,大家注意呀

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发表于 2010-11-10 17:21:44 |显示全部楼层

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发表于 2010-11-10 17:23:04 |显示全部楼层
毙了开发商,。

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发表于 2010-11-11 14:02:14 |显示全部楼层
如何运用法律武器应对延期交房
    《楼市》第二十期   
编辑 | 杜瑞峰

  案例回放:

  2003年初,陈先生在某楼盘购买了房屋,当时开发商承诺于2004年5月30日交房。然而,春节后,开发商又告知业主交房日期已推迟到2004年6月30日,并且还要“分批交房”。据陈先生介绍,“在6月30日之前,小区工程仍没有彻底完工的迹象——道路、绿化、围墙、下水管道、中水处理、水电等均未完全到位。并且,迟迟不发延期交房通知书。在广大业主的要求之下,开发商终于答应让业主自己去取延期交房通知书,并告知业主入住日期已延至7月20日。在7月20日之前,业主实在耐不住了,纷纷到售楼处质问,开发商总经理当众承诺:‘力争9月底入住’。7月28日,开发商在给业主的答复文中却又郑重其事地将入住时间推到了10月底,然后还说是‘力争’!” 陈先生认为,对于该项目的延期交房,虽然开发商已按照约定赔付了相应的违约金。但由于房屋交付日期的一再拖延,使得广大业主感到身心疲惫。有鉴于此,本期“律师在线”特就该话题,请资深房地产律师吴建峰进行专业的探讨和剖析,以期对买家的购房置业提供指导。

专家支招:

  在开发商销售人员过于热情的接待与推荐下,满怀希望地挑选户型,签署购房合同,交付各种购房款项,然后就在对未来的美好憧憬之中,房屋质量暇疵、小区绿化与配套设施与当初销售人员的承诺不符、天然气的开通遥遥无期、产权证逾期办理等一系列问题便接二连三地出现了。在与开发商的长期交涉过程中,当初的购房热情消失得无影无踪,甚至产生一种受骗上当的感觉。这是目前一部分普通购房者购房经历的真实写照。而上述案例中陈先生的遭遇则更加令人同情,交了钱却得不到自己订购的商品,这已不是一个简单的法律问题。

开发商实力不足导致延期交房

  《楼市》:近期,不断有社区爆出延期交房引发的风波。请问,在您看来,导致延期交房风波此起彼伏的深层原因是什么?

  吴建峰律师:本人认为,开发商自身实力不足以应对目前房地产领域较大规模的政策调整,是目前延期交房纠纷不断出现的根本原因。近几年,北京市政府加大了对房地产领域的监管力度,大量新的法律、法规、部门规章纷纷出台,就是要规范房地产市场运作程序,将一些实力不足的开发商清理出北京房地产市场。以下几方面房地产政策的调整可以说对北京市绝大多数开发商均产生了较大程度的冲击。
第一,土地政策的调整。以前流行的土地使用权协议出让方式正式退出了历史舞台,更加透明的土地使用权公开交易成为目前开发商获得土地进行房地产开发的唯一途径,从而根本杜绝了开发商通过暗箱操作控制土地成本的可能性。同时,开发商以公开交易方式(招投标、挂牌、拍卖等)获得土地使用权后,必须在一定期限内全部交清土地出让金,申领土地使用证,否则政府可以收回该地块。这样开发商的前期投资成本大幅度上升。

  第二,房地产贷款政策的调整。银行已基本停止了对房地产施工项目发放贷款,房地产开发商只有通过自筹资金以维持项目建设。在购房者申请购房商业贷款方面,新的政策规定按揭银行只有在项目封顶的前提下,才能为购房者办理商业贷款手续。这样一来,开发商以前期收取购房者的房屋预售款作为项目建设资金以维持房地产滚动开发的手段无法实施。曾经在北京房地产市场投机的一些皮包公司或实力相对较弱的房地产开发商已无力继续正常的房地产开发经营。

  第三,商品房销售管理政策的调整。例如,项目只有在房屋主体及小区绿化、配套设施达到规划条件后,才能申请验收;开发商在房屋交付时应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;开发商在销售商品房时设置样板间的,如未作说明,实际交付的商品房质量、设备及装修应当与样板间一致。开发商应在房屋交付前委托有资质的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后方能用于房屋权属登记等等一系列新的措施,严格约束了开发商的房屋交付条件。综上所述,正是各方面政策的大幅度调整,致使一部分实力不足的房地产开发商无力按照房屋预售阶段预定的开发程序进行正常的项目建设,或在合同约定的房屋交付期限内达不到政府新规定的房屋交付条件,最终造成了延期交房纠纷的出现。

开发商需承担逾期交房的违约责任

  《楼市》:很明显,延期交房纠纷的责任划分过程中,在房屋买受人保证自己依约履行合同义务的前提下(例如按期支付购房款、如期办理房屋交付手续等),主要责任的承担者无疑是房地产开发商。那么,购房者追究开发商延期交房责任的依据何在呢?开发商又应当承担何种法律责任呢?

  吴建峰律师:根据《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任”。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人延迟交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消失”。该司法解释第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。

  上述法律规定可归纳为:开发商应承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同没有约定违约金数额的,以主管部门公布或经评估机构评定的同类房屋租金标准确定。开发商延迟交房,经购房者催告后三个月内仍未交房的,购房者有权请求解除合同,解除权应在开发商逾期交房行为发生之日起一年内行使,逾期解除权消失。上述法律规定清晰、明确,是否可以认定购房者已掌握了解决纠纷的有力武器呢?我认为,事实并不如此简单。

  上述法律规定均包含了一个相同的前提条件:商品房买卖双方在购房合同中对逾期交房责任认定及违约赔偿数额有约定时,从其约定。只有在购房合同中没有约定时,才适用上述法律规定。这也体现了“契约自由”的法律原则,即合同条款是当事人双方之间自愿设立的,只要不与法律强制性条款存在冲突,均为有效,并优先适用。我认为,在目前房地产运作过程中,绝大多数的购房合同均约定了逾期交房的处理条款。因此,虽然上述法律规定有力维护了购房者的合法权益,但在司法实践中,以上述法律规定判决的案例却十分罕见。

明确合同条款是规避延期交房风险的惟一办法

  《楼市》:对于延期交房,购房人在购房时是不能预见的。从法律的角度上讲,购房人在前期应从哪些方面进行规避?

  吴建峰律师:在购房过程中,必须签署北京市前国土资源和房屋管理局统一印制的《商品房买卖合同》,这一基本购房常识,已为广大购房者所认知。以新版的《商品房买卖合同》为例,该合同第八条约定了房屋交付期限和予以延期交付的特殊原因。第九条“出卖人预期交房的违约责任”格式条款第1款分别作如下约定:

  “(1)逾期不超过_____日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金,合同继续履行。

  (2)逾期不超过_____日,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_____天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的_____%向买受人交付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金。”

  第2款为空白,由买卖双方自行约定。

  在合同签署过程中,北京市大部分开发商均以上述第1款作为逾期交房承担违约责任的约定条款,并在合同谈判之前,在上述空格处填写了相关数字,例如,逾期期限通常为60~90天,合同继续履行的违约数额为万分之一,解除合同的违约赔偿为购房者累计付款的1%~2%等等。而且,开发商一般拒绝购房者对以上事先填好的数字作补充修改。如购房者接受了上述条款,并签署该合同,则今后一旦产生逾期交房纠纷,上述合同条款既成为最终解决纠纷,认定双方当事人违约责任的唯一依据。与前文列举并分析的法律规定相比,绝大多数情况下,开发商均减轻了自身的违约责任。相对应,购房者的合法权益没有得到有效保障。

  有些购房者会产生疑问,既然政府主管部门统一印制的购房合同中存在上述制订好的条款,且被开发商接受,那么根据空白的第2条对预期交房违约责任自行约定的可能性将变得很小。那么,如何在已制订好的条款中,维护好购房者自身的权益呢?即上述空格部分应约定多少为益呢?我认为,在此并不存在一个固定的数字。根据各个项目的现实差异,开发商承担的违约责任各不相同。

  一个朋友实际经历的一次合同谈判中,开发商事先将上述购房合同第九条第1款第(2)项买受人解除合同后,开发商承担的赔偿标准确定为买受人累计已付款的1%。对此,我提出如下异议:该项目房屋交付为合同签署一年后,我的朋友选择按揭贷款付款方式,即开发商能够在合同签署后很短的时间内,从买受人及银行收取全部购房款。如开发商一年后逾期交房,买受人解除合同时,开发商返还买受人全部购房款本金,并支付1%的违约金。这对开发商来说算是违约处罚吗?买受人全部购房款一年的银行存款利息标准为多少?经过一个简单的数字对比即可得出最终明确的结论。在此条件下,我认为开发商收取买受人的购房款,比从银行贷款都适用(当然,目前开发商已基本不可能从银行贷款进行项目建设了)。如此低的违约金,又如何能够督促开发商严格履行合同义务呢?

签署完善的购房合同是解决纠纷的关键所在

  《楼市》:一但出现延期交房风波,当事的各方应本着怎么样的原则,才可能使纠纷尽早得到解决?

  吴建峰律师:房屋交付只是购房合同的一部分,对于该问题的解决并不简单是将上述讨论的违约责任空格部分约定高一点就算结束了。房屋交付是一个综合性的问题,在购房合同中,对于各项房屋交付条件及程序应分别作明确约定。因此,我建议如您决定购买商品房,最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务。签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。最后,我建议前述案例中的陈先生:“您应该仔细阅读您签署的购房合同中对逾期交房的约定条款,了解您的各项合同权利。在与开发商进一步通过协商方式解决纠纷的同时,如房屋交付仍遥遥无期,您应该咨询专业律师,讨论通过法律手段彻底解决纠纷的可能性。当然,我不赞成您采取一些媒体经常关注的非正常手段,维权的前提应是合法,这样才能更好地推动问题的解决。”

经验 45

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发表于 2010-11-11 14:35:41 |显示全部楼层
我周六11月8号去你们那儿看了,舜城90你们那儿的售楼小姐是全济南市服务态度最差的一个,问她问题爱理不理的样子,看着就生气,性质极差,接下来我们去了开发区,保利芙蓉后人家态度热情时刻有着感染力,感觉就是不一样,希望有关部门好好管理一下

经验 34

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发表于 2010-11-11 14:36:10 |显示全部楼层
三联房子还有敢买的看看彩石山庄的热闹剧就知道了

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发表于 2010-11-11 14:36:20 |显示全部楼层
坚决抵制三联,买三联的房产会把你一家人都脱下水。建议看看采石山庄吧,三联骗了多少平民百姓
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